오피스텔 구하기 , 오피스텔 전세권 설정 방법

이번에 전세집 구하면서 여러가지를 경험하게 되는 군요.

집이 아주 깨끗하고 좋아서 바로 계약하기로 맘먹고 이것저것 물어봤는데,

갑자기 부동산에서 오피스텔 구해주면서 집주인이 대출 이자를 꼬박꼬박 내고 있는지 확인 할 수 있는 통장(?)을 저에게 주겠다고 하더군요.

지금껏 몇차례 이사를 해봤지만 이런 경우는 또 처음이라 당황 스럽더군요.

그래서 뭔가 좀 꺼림찍 해서, 일단 전세권 설정하겠다고 했더니, 전세권 설정은 힘들고 (집주인이 2주택자가 될 수 있어서 그런다나?) 근저당 설정 해주겠다고 하더군요.

이건 또 새로운 시츄에이션이라서 순간 당황 했습니다.

그동안 확정일자와 전세권 설정만 알고있던 저에게 뭔가 날벼락이 떨어졌습니다. ㅡㅡ;;

그래서 집에 와서 찾아보니, 근저당 설정과 전세권 설정은 별 차이가 없더군요.

아무튼 이미 계약을 하기로 맘을 먹어서 그런지 이것 저것 걸리는게 많은데도, 그냥 계약을 하게 되었습니다.

아~ 그런데 계약을 하고나서 정신이 돌아와서 계약서며, 이것 저것 살펴보니, 역시 집은 절대로 급하게 구하면 안된다는 진리를 깨달았습니다. ㅠ_ㅠ

우선! 

대출 - 오피스텔이든 아파트든 대부분 전세 물량은 대출이 되어있습니다.

저같은 경우에는 시세 2억3천~2억5천 정도의 오피스텔이었는데, 약 1억3천정도 대출이 껴있었습니다.  - 

그러면서 전세금이 9800만원입니다. ㅜ_ㅜ 완전 실수 한거죠. 대출이 너무 많고 전세금이 너무 높습니다.

이럴 경우 나중에 잘못되면 제 원금 을 못찾을 수도 있습니다.

경매에 들어가게 되면 실제 시세보다 못한 가격에 팔리기 때문에, 만약 2억에 집이 넘어가게 되면,

전 2천만원 정도 손해 볼 수도 있습니다. 

ㅠ_ㅠ 이렇기 때문에 나중에 집을 내놓을때도 문제가 될 소지가 있는 거구요.

(부동산에서 세입자 신경을 아예 안써준겁니다. 말은 뭐 그럴일 없다고 했지만,,, 결국 잘못되면 저만 손해인거죠.)

계약 - 일단 부동산에서 계약이 파기되더라도 부동산 잘못이 아니면, 복비는 내야 한다. 이 조항을 넣었더군요.

         언제 넣은거야??? 자기들이 책임지고 잘 해주겠다고 할때는 언제고,(알아보니 원래 기본으로 들어가는 조항입니다.)

중계수수료 - 이게 좀 문젠데, 사실 주거용의 경우에는 복비가 약 0.4% 정도입니다.

          그런데 업무용 이런건 보통 0.9% 내에서 잘 협의해서 결정하는 걸로 되어있습니다.

          일반적으로 예기 들어보니 0.7% 정도 받는 다는군요.( 확실치 않습니다.)

         그런데 0.9% 다 써놨더군요. 저한테는 보통 0.9%에 한다고 예기하고 ...

          아~~ 당했다.. 이 생각 들더군요.

그리고 마지막,

전세권 설정이나, 근저당 설정.

 - 이거 법무사 통해서 하게 되면 비용이 만만치 않습니다.

 이건 인터넷에 살펴보면, 개인이 직접 할 수도 있더군요.

그래서 이것 저것 살펴보니, 서류도 몇개 안되고 할만합니다.

- 계약서나 법적인 조항등에 대해서는 잘 모르지만, 준비 자체는 별거 없더군요.

- 다만 집주인의 인감, 위임장등, 집주인이 뭔가 해줘야 할 것 들이 많습니다.

오피스텔 전세권 설정 방법  http://blog.naver.com/withzzinpang/120105086642 여기 참고하세요.

아무튼 너무 오래만에 이사하는 거라 너무 성급하게 진행한 것 같습니다. ㅠ_ㅠ

자!! 그럼 마무리

1. 부동산 중계업자로 부터 소개받은 집들중 맘에 드는 집이 있으면, 정확한 주소와 호수를 기록한다.
2. 부동산 3군데 정도 확인하여 , 집값(현 시세), 전세가를 확인한다.
3. 서류상 문제점을 확인한다.(1)    - 가장 중요한것! 
    - 서류상에 대부분 근저당이 걸려있을 것입니다.
       부동산에서 설명할때 기본적으로 대출이 얼마가 걸려있고(은행권) 보통 이럴경우 130%를 잡는다고 예기 합니다.
       그래서 1억을 대출했다 그러면 근저당 13000만원이 잡힌다는 설명을 합니다.
       이러면서 1억 + 전세가 로 설명을 합니다. 대부분 그렇습니다.
       하지만 유념할 것은 은행권에서 13000만원에 대한 권리를 가지고 있습니다. 즉 1억에 대한 이자를 못값아서,
       빚이 1억1000만원이 되었다면, 은행에서 1억만 빼가는 것이 아니라 1억1000만원을 가져간다는 것입니다.
       이는 1억3000만원까지 이구요.
       그래서 빚이 1억이라는 말을 믿을게 아니라 항상 계산을 1억3000만원으로 계산해야 합니다.

4.서류상의 문제점을 확인한다.(2)
       현시세의 집값의 70%가 근저당 금액 + 전세가 보다 높으면 위험하다.
       이는 집이 경매에 들어가게 되면 일반적으로 70%정도의 금액에 넘어가게 됩니다.
       때문에 나의 전세금을 보장 받으려면 근저당+전세가가 집값의 70%이하여야 합니다.

5. 내가 봤던 집의 주소와 서류상의 주소가 일치하는 지 확인한다.
 계약자의 신원 확인한다.
부동산의 신원 확인한다.
(서류상과 받드시 일치해야 함)

6. 계약 전에 중계수수료에 대한 협상을 한다. ^^;;

7. 근저당,전세권,확정일자 이 3가지중 하나는 꼭 받도록 하는 것이 좋다.
    법적으로 보장 받을 수 있는 장치를 마련하기 위한 것입니다.


중계수수료 : 
     주택의 경우 거래가의 0.4%
     오피스텔은 예외 - 업무용이나 기타로 적용하여 0.9%내에서 중계업자와 협의 하여 결정.